Wat zijn de rechten en plichten van verhuurder en huurder bij schade?

Schade in een huurwoning betekent niet automatisch dat de verhuurder moet betalen. Maar het betekent ook niet dat hij achterover kan leunen. Als verhuurder heb je duidelijke rechten. En minstens even duidelijke plichten.

1. Woning bewoonbaar houden en structurele schade herstellen

Een woning moet veilig en bewoonbaar zijn. Problemen aan het dak? Scheuren in de gevel? Elektriciteit die niet conform is? Structurele vochtproblemen? Dat valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Zodra de woning niet meer normaal gebruikt kan worden, moet er ingegrepen worden. Daar ligt een duidelijke herstellingsplicht.

2. Grote herstellingen en vaste installaties onderhouden

Grote en structurele herstellingen zijn voor de verhuurder. Dat geldt ook voor defecten aan vaste installaties door ouderdom en gebreken die comfort of veiligheid aantasten.

De precieze verdeling kan verschillen per gewest, maar alles wat de structuur van het gebouw raakt, behoort tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

3. Verplichte plaatsbeschrijving opstellen

Een plaatsbeschrijving legt de staat van de woning vast bij intrek en vergelijkt die toestand opnieuw bij vertrek. Zo kan eventuele schade objectief worden vastgesteld en correct worden toegewezen.

Met een professionele plaatsbeschrijving beschik je over duidelijk en juridisch bruikbaar bewijs. Dat beschermt zowel huurder als verhuurder en voorkomt onnodige discussies.

Lees ook: is een plaatsbeschrijving verplicht?

4. Gebouw correct verzekeren

De verhuurder moet zijn gebouw verzekeren, meestal via een opstalverzekering. Die komt tussen bij structurele brand-, storm- of waterschade, afhankelijk van de polis.

5. Schriftelijk huurcontract opstellen en registreren

Een huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld met duidelijke afspraken over huurprijs, duur, kosten en verplichtingen.

Daarnaast moet het contract binnen 2 maanden na ondertekening worden geregistreerd (via MyRent/MyMinfin). Dat is verplicht. Gebeurt dat niet, dan riskeer je sancties en verlies je bepaalde juridische bescherming.

5. Verplichte woningkwaliteits- en veiligheidsattesten

Wanneer je een woning verhuurt, moet je bij de start van de huur verschillende verplichte attesten en keuringen voorleggen. Denk aan het EPC-attest, een elektriciteitskeuring (indien van toepassing) en eventuele conformiteits- of veiligheidsattesten volgens de regels van jouw gewest.

6. Rustig genot van de woning garanderen

De huurder heeft recht op rustig en ongestoord gebruik van de woning. Als verhuurder mag je de woning niet zomaar betreden. Dat kan enkel in wettelijk toegelaten situaties, zoals noodzakelijke herstellingen of vooraf afgesproken bezoeken.

Niet elke discussie over huurschade raakt meteen opgelost. Wanneer huurder en verhuurder het oneens blijven over de oorzaak of de kosten, is overleg altijd de eerste stap. Veel conflicten verdwijnen zodra de feiten duidelijk op tafel liggen en beide partijen beschikken over objectieve vaststellingen, zoals een correcte plaatsbeschrijving of foto’s

Kom je er samen niet uit, dan kan je terecht bij de vrederechter voor een verzoeningszitting. In complexere dossiers kan een gerechtsdeskundige worden aangesteld om de oorzaak van de schade vast te stellen.

Twijfel je over jouw rechten of positie? Dan kan gespecialiseerd juridisch advies helpen om sterker en met meer duidelijkheid het gesprek of de procedure in te gaan.