Is een plaatsbeschrijving verplicht?

  • Home
  • Is een plaatsbeschrijving verplicht?

Ja, bij verhuur zijn zowel huurder als verhuurder wettelijk verplicht om samen een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken. Die plaatsbeschrijving moet gebeuren bij de aanvang van de huurovereenkomst, in aanwezigheid van huurder en verhuurder, of van hun vertegenwoordigers.

Die verplichting is vastgelegd in de wet en is allesbehalve een formaliteit. De plaatsbeschrijving bepaalt wie later moet instaan voor eventuele schade, hoe de huurwaarborg wordt afgehandeld en welk bewijs geldt bij een conflict op het einde van de huurperiode.

Wanneer is een plaatsbeschrijving verplicht? verplicht?

Een plaatsbeschrijving is verplicht bij verhuur van een woning of appartement in België. Dat geldt voor elke schriftelijke huurovereenkomst, ongeacht of het om een nieuwe huurder of een nieuwe eigenaar gaat. Alleen pachtovereenkomsten vormen een uitzondering.

Belangrijk om te weten: deze regels zijn dwingend recht volgens het Burgerlijk Wetboek. Je kan hier niet contractueel van afwijken. Een clausule in het huurcontract die stelt dat de huurder het pand “in goede staat” heeft ontvangen, biedt geen juridische bescherming en kan ongeldig worden verklaard. In zulke situaties kan het helpen om tijdig juridisch advies in te winnen, zeker wanneer huurder en verhuurder het niet eens raken.

Concreet betekent dit:

  • Huurder en verhuurder moeten samen een plaatsbeschrijving opstellen.
  • Dat gebeurt op tegenspraak: beide partijen zijn aanwezig of laten zich vertegenwoordigen.
  • De beschrijving moet voldoende gedetailleerd zijn.
  • Ze moet schriftelijk worden vastgelegd, gedateerd en ondertekend.

Lees ook: Wat is een plaatsbeschrijving en waarom moet dit gebeuren?

Wanneer moet je de plaatsbeschrijving opmaken?

De wet legt hier duidelijke termijnen vast.

Idealiter gebeurt de plaatsbeschrijving vóór de start van de huur, wanneer het pand nog onbewoond is. Dat geeft het meest correcte beeld van de staat van de woning.

Is dat niet gelukt? Dan moet ze ten laatste binnen de eerste maand van bewoning worden opgesteld, gedateerd en ondertekend.

Daarnaast geldt nog dit:

  • de plaatsbeschrijving moet bijgevoegd worden aan de huurovereenkomst
  • ze moet mee geregistreerd worden met het huurcontract.
Huurder en verhuurder overlopen samen de plaatsbeschrijving van een leeg appartement bij de start van de huurovereenkomst

Wat moet er een geldige plaatsbeschrijving staan?

Een geldige plaatsbeschrijving is meer dan een checklist. Ze beschrijft de woning ruimte per ruimte, met aandacht voor elk relevant detail.

Denk aan:

  • vloeren, muren en plafonds
  • ramen, deuren en schrijnwerk
  • sanitair, keuken en vaste installaties
  • zichtbare gebreken of slijtage
  • meterstanden van water, gas en elektriciteit

Alles wordt zo nauwkeurig mogelijk beschreven, inclusief de staat waarin elk onderdeel zich bevindt. Foto’s zijn geen verplichting, maar verduidelijken vaak wel discussies achteraf.

Je kan dit zelf doen, maar veel mensen onderschatten hoe snel kleine details worden vergeten. Daarom kiezen velen ervoor om een onafhankelijke expert in te schakelen, bijvoorbeeld via een professionele plaatsbeschrijving die juridisch correct is opgesteld.

De kosten van een aanvangsplaatsbeschrijving zijn in principe voor gezamenlijke rekening. Beide partijen dragen dus elk hun deel. Kiest iedereen een eigen expert, dan betaalt elke partij haar eigen kosten.

Lees ook: Hoeveel kost een plaatsbeschrijving? Een duidelijk overzicht voor huurders en verhuurders.

Wat als er geen plaatsbeschrijving is gebeurd?

Dit is waar het echt belangrijk wordt.

Als er geen (gedetailleerde) plaatsbeschrijving werd opgemaakt bij de start van de huur, gaat de wet uit van een wettelijk vermoeden:

De huurder heeft de woning ontvangen in de staat waarin ze zich bevindt op het einde van de huur.

Dat betekent concreet:

  • de verhuurder kan niet zomaar schade aanrekenen
  • hij moet zelf bewijzen dat de huurder schade veroorzaakte
  • in de praktijk is dat vaak bijzonder moeilijk.

Voor de huurder is dit dus een sterke bescherming. Voor de verhuurder is het net een groot risico. Precies daarom is een correcte plaatsbeschrijving zo cruciaal voor beide partijen.

En bij het einde van de huur?

Op het einde van het huurcontract is een plaatsbeschrijving niet expliciet wettelijk verplicht, maar ze wordt sterk aangeraden.

Waarom? Omdat je anders geen objectieve vergelijking kan maken met de oorspronkelijke staat.

In de praktijk gebeurt dit zo:

  • er wordt een uittredende plaatsbeschrijving opgesteld
  • die wordt vergeleken met de plaatsbeschrijving bij aanvang
  • eventuele schade wordt vastgesteld en begroot
  • op basis daarvan volgt de (gedeeltelijke) vrijgave van de huurwaarborg

De huurder moet de woning teruggeven in de oorspronkelijke staat, behalve voor schade door normale slijtage, ouderdom of overmacht. Daarvoor kan hij niet aansprakelijk worden gesteld.

Onafhankelijke expert voert een gedetailleerde plaatsbeschrijving uit van de keuken in aanwezigheid van huurder en verhuurder.

Wat met wijzigingen tijdens de huur?

Tijdens een huurperiode blijven kleine problemen vaak onder de radar. Net daarom helpt het om de staat van de woning regelmatig op te volgen. Met gerichte controlebezoeken behoud je overzicht en vermijd je discussies bij het einde van de huur.

Worden er tijdens de huurperiode effectief wijzigingen aangebracht aan de woning? Dan kan elke partij vragen om een aanhangsel aan de plaatsbeschrijving toe te voegen. Zo blijft ook de tussentijdse evolutie correct vastgelegd.

Dat aanhangsel:

  • gebeurt opnieuw op tegenspraak
  • wordt toegevoegd aan het originele document
  • wordt mee geregistreerd

Zo blijft de situatie altijd duidelijk, ook bij latere discussies.

Veelgestelde vragen over de verplichting van een plaatsbeschrijving

Dan geldt het vermoeden dat de woning bij aanvang in dezelfde staat was als bij het einde van de huur. De verhuurder moet dan zelf bewijzen dat de huurder schade veroorzaakte.

Ja. Bij verhuur is een plaatsbeschrijving wettelijk verplicht voor huurder en verhuurder samen.

Dat mag, zolang ze op tegenspraak gebeurt, voldoende gedetailleerd is en correct wordt geregistreerd.

Nee. Bij verkoop geldt deze verplichting niet. Ze is specifiek gekoppeld aan huurovereenkomsten.

De aanvangsplaatsbeschrijving gebeurt in principe op gezamenlijke kosten. Elke partij draagt dus de helft, tenzij anders overeengekomen.

Bij verkoop gaat het om andere documenten, zoals attesten en keuringen, niet om een plaatsbeschrijving.

Laat je plaatsbeschrijving uitvoeren door een expert

Wil je geen discussie over schade, waarborg of interpretaties achteraf? Dan is een professionele plaatsbeschrijving de veiligste keuze. Je krijgt een objectief, gedetailerd verslag dat juridisch standhoudt en duidelijkheid geeft voor zowel huurder als verhuurder. Alles wordt correct opgesteld, ondertekend en digitaal aangeleverd, zodat je later niet hoeft te zoeken of te twijfelen.

Laat je plaatsbeschrijving uitvoeren door een onafhankelijke expert van Huis-Raad en start je huurrelatie met een gerust gevoel.