Bij het einde van de huur duikt vaak dezelfde discussie op: is dit normale slijtage of huurschade? Het antwoord bepaalt wie betaalt en hoeveel van de huurwaarborg terugkomt.
Het korte antwoord: slijtage door ouderdom en normaal gebruik is voor de verhuurder. Schade door een fout, nalatigheid of verkeerd gebruik is voor de huurder. In deze blog lees je waar de grens ligt, met concrete voorbeelden.
Het Vlaams Woninghuurdecreet is duidelijk over de hoofdregel. De huurder is aansprakelijk voor beschadigingen en verliezen die tijdens zijn huur ontstaan, tenzij hij bewijst dat ze buiten zijn schuld gebeurden.
Bij het einde van de huur geeft de huurder de woning terug zoals ze in de intredende plaatsbeschrijving staat. Daarop gelden uitzonderingen: wat door ouderdom of overmacht verging of beschadigd raakte, valt niet ten laste van de huurder. Hetzelfde geldt voor herstellingen die de verhuurder moet uitvoeren.
Normale slijtage is de achteruitgang die je niet kan vermijden, ook als je de woning zorgvuldig gebruikt. Verf vergeelt, een vloer slijt op de plekken waar je dagelijks loopt en materialen verouderen.
De wet spreekt hier van ouderdom. Die kosten zijn voor de verhuurder: elke woning heeft na verloop van tijd een opfrissing nodig, wie er ook woont.
Huurschade ontstaat door een fout, nalatigheid of abnormaal gebruik. De huurder is daarbij ook aansprakelijk voor schade door zijn huisgenoten en onderhuurders. Het is schade die er niet zou zijn als de woning normaal gebruikt en onderhouden werd.
Ook gebrekkig onderhoud telt mee. De huurder staat in voor de kleine herstellingen en voor herstellingen die nodig zijn door slecht gebruik of omdat hij een probleem niet meldde. Meer over wie waarvoor instaat, lees je in de rechten en plichten van huurder en verhuurder.
Deze voorbeelden tonen waar de grens meestal ligt. Of iets slijtage of schade is, hangt wel af van de ouderdom van het materiaal, de duur van de huur en wat in de plaatsbeschrijving staat.
| Voor de verhuurder | Voor de huurder | |
|---|---|---|
| 1. Muren | Vergeelde of verkleurde verf na jaren bewoning | Veel pluggengaten, diepe krassen, vlekken of tekeningen |
| 2. Vloer | Lichte sleet op de looppaden | Brandvlekken, diepe krassen of waterschade door nalatigheid |
| 3. Tapijt | Versleten tapijt na lange bewoning | Scheuren, grote vlekken of brandgaten |
| 4. Deuren | Wat speling in scharnieren of klinken | Een gat in een deur of een afgebroken klink |
| 5. Keuken | Lichte gebruikssporen op het werkblad | Een brandvlek of snijsporen in het werkblad |
| 6. Sanitair | Doffe kranen of verkleurde voegen na jaren gebruik | Een gebarsten lavabo door een vallend voorwerp |
| 7. Ramen | Verweerde dichtingen door ouderdom | Een gebroken ruit door een ongeluk van de huurder |
| 8. Vocht | Vochtplekken door een lek in het dak of de gevel (geen slijtage, wel een herstelling voor de verhuurder) | Schimmel door te weinig verluchten |
Ook als er huurschade is, betaalt de huurder geen nieuwwaarde. Bij de berekening wordt rekening gehouden met de leeftijd en de levensduur van wat beschadigd is. Dat heet ook vetusteit.
Een voorbeeld: een tapijt dat al jaren meegaat, had bij het einde van de huur sowieso minder waarde. De huurder vergoedt dan enkel de waarde die nog overbleef, niet een volledig nieuw tapijt. Zo krijgt de verhuurder een vergoeding voor zijn verlies, zonder dat hij er beter van wordt.
Het bedrag wordt meestal verrekend met de huurwaarborg. Die wordt enkel vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van beide partijen of een beslissing van de rechter.
Of een kras slijtage of schade is, kan je pas beoordelen als je weet hoe de woning eruitzag bij de start. Daarom is een grondige plaatsbeschrijving zo belangrijk. Ze beschrijft per ruimte de staat van muren, vloeren, ramen en toestellen, met foto's.
Ontbreekt de intredende plaatsbeschrijving, dan wordt vermoed dat de huurder de woning kreeg in de staat waarin ze zich op het einde bevindt. Voor de verhuurder wordt het dan moeilijk om huurschade aan te rekenen. Lees meer: Wat staat er in een plaatsbeschrijving?
Een lek of vochtplek die je niet meldt, kan uitgroeien tot schade waarvoor jij aansprakelijk bent. Meld het schriftelijk aan je verhuurder.
Voer de kleine herstellingen uit die bij de huurder horen. Zo voorkom je dat kleine gebreken grote schade worden.
Fotografeer elke ruimte op de dag dat je vertrekt. Gedateerde foto's helpen bij een discussie achteraf.
Die is verplicht zodra huurder of verhuurder erom vraagt en gebeurt uiterlijk bij de teruggave van de sleutels. Met een onafhankelijke expert voor je plaatsbeschrijving bij einde huur worden de vaststellingen objectief.
Vergeelde verf na jaren bewoning is meestal normale slijtage. Vlekken, tekeningen of beschadigingen door de huurder zijn wel huurschade.
Een beperkt aantal gaten, bijvoorbeeld voor een schilderij, geldt vaak als normaal gebruik. Veel of grote gaten kunnen als huurschade gelden. Kijk ook wat je huurcontract hierover zegt.
Dat hangt af van de oorzaak. Schimmel door te weinig verluchten is meestal huurschade. Vocht door een lek of een bouwkundig probleem is voor de verhuurder.
Nee. Bij de berekening van huurschade wordt rekening gehouden met de ouderdom van wat beschadigd is. De verhuurder mag er niet beter van worden.
Huis-Raad legt de staat van je huurwoning onafhankelijk vast bij intrede en uittrede, met foto's per ruimte. Loopt het toch vast tussen huurder en verhuurder? Dan helpt ons juridisch advies je verder.
Vraag vandaag nog een vrijblijvende offerte aan. Neem contact op of bel ons op +32 9 396 62 55. Je krijgt binnen 48 uur antwoord.