Geen intredende plaatsbeschrijving: wat nu bij einde huur?

  • Home
  • Geen intredende plaatsbeschrijving: wat nu bij einde huur?

De huur loopt af, de dozen staan klaar en dan blijkt het: bij de start van de huur is er nooit een plaatsbeschrijving opgemaakt. Wie betaalt nu die vlek in het tapijt of de barst in de tegel? Die vraag krijgen we bij Huis-Raad vaak, van huurders en van verhuurders.

Het korte antwoord: zonder intredende plaatsbeschrijving wordt vermoed dat de huurder de woning kreeg in de staat waarin ze zich op het einde van de huur bevindt. De verhuurder moet dan zelf bewijzen dat de huurder schade veroorzaakte. In deze blog lees je wat dat in de praktijk betekent en hoe je als huurder of verhuurder sterk staat.

Wat zegt de wet over een ontbrekende plaatsbeschrijving?

In Vlaanderen is een intredende plaatsbeschrijving verplicht bij elke woninghuur. Het Vlaams Woninghuurdecreet vraagt dat huurder en verhuurder samen een omstandige plaatsbeschrijving opstellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Dat gebeurt terwijl de woning leeg staat of tijdens de eerste maand dat de huurder erover kan beschikken. Meer over die verplichting lees je in is een plaatsbeschrijving verplicht?

Gebeurt dat niet, dan geldt een duidelijke regel. Er wordt vermoed dat de huurder de woning ontvangen heeft in de staat waarin ze zich bij het einde van de huur bevindt. Dat vermoeden ligt niet vast: tegenbewijs is mogelijk en dat mag met alle middelen.

Wat betekent dit voor de huurder?

Als huurder sta je in deze situatie meestal sterker. De verhuurder kan geen kosten aanrekenen voor schade die hij niet kan bewijzen. Een kras of een beschadigde deur bij vertrek wordt dan vermoed er al te zijn geweest bij je intrek.

Toch mag niet alles. Je blijft verplicht om de woning als een goede huisvader te gebruiken en de kleine herstellingen uit te voeren. Kan de verhuurder met foto's, berichten of facturen aantonen dat de schade tijdens jouw huur ontstond, dan kan hij nog altijd een vergoeding vragen.

  • Bewaar je eigen foto's en berichten uit de eerste weken van de huur.
  • Meld schade tijdens de huur meteen schriftelijk aan je verhuurder.
  • Vraag bij vertrek zelf een uittredende plaatsbeschrijving aan.
Huurder houdt de sleutels van de huurwoning vast bij het einde van de huur

Wat betekent dit voor de verhuurder?

Voor de verhuurder ligt de bewijslast bij hem. Hij moet aantonen dat de woning bij de start in betere staat was en dat de schade tijdens de huur ontstond. Zonder plaatsbeschrijving is dat moeilijk, zeker na een huur van meerdere jaren.

Daarbovenop komt de huurwaarborg. Die wordt enkel vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van beide partijen of een beslissing van de rechter. Wil je als verhuurder een deel inhouden voor schade en is de huurder het daar niet mee eens, dan beslist uiteindelijk de vrederechter. Hoe dat werkt, lees je in de regels rond huurwaarborg.

5 manieren om toch bewijs te verzamelen

Het vermoeden uit het decreet kan je weerleggen. Deze vijf bronnen helpen om de staat van de woning bij de start toch aan te tonen.

1. Foto's en video's met datum

Beelden van rond de intrek, bijvoorbeeld van de bezichtiging of de verhuisdag, tonen hoe de woning er toen uitzag. Een datum in de bestandsgegevens geeft ze meer bewijskracht.

2. Het huurcontract en de bijlagen

Soms vermeldt het contract iets als "nieuw geschilderd" of "nieuwe keuken". Let op: een algemene zin zoals "in goede staat ontvangen" is geen omstandige plaatsbeschrijving.

3. Facturen van werken vóór de huur

Facturen van schilderwerk, een nieuwe vloer of nieuwe toestellen tonen wanneer iets vernieuwd werd.

4. Berichten en e-mails

Een mail waarin de huurder een defect meldt of een bericht over een herstelling geeft een tijdlijn van wat er gebeurde.

5. Verklaringen van getuigen

Een vorige huurder, een vakman of de makelaar die de woning kende, kan verklaren in welke staat ze was. Ook dat telt als tegenbewijs.

Toch een uittredende plaatsbeschrijving laten opstellen?

Ja. Dat is de slimste stap op dit moment. Vraagt huurder of verhuurder erom, dan wordt een uittredende plaatsbeschrijving opgesteld, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Ze gebeurt uiterlijk bij de teruggave van de sleutels.

Ook zonder intredende plaatsbeschrijving heeft zo'n vaststelling waarde. Ze legt vast in welke staat de woning achterblijft en welke punten nog openstaan. Raken huurder en verhuurder het niet eens, dan kan de vrederechter een deskundige aanstellen. Dat verzoek moet ingediend worden binnen een maand na de ontruiming van de woning.

Een onafhankelijke expert voor je plaatsbeschrijving bij einde huur houdt de vaststellingen objectief, zodat ze bij een discussie overeind blijven.

Loopt je huur nog? Wacht niet tot het einde

Merk je halverwege de huur dat er nooit een plaatsbeschrijving was? Dan kunnen huurder en verhuurder in onderling akkoord alsnog een plaatsbeschrijving laten opstellen. Die toont de staat van de woning op dat moment, niet bij de start. Toch geeft ze beide partijen een duidelijk vertrekpunt voor de rest van de huur.

Als verhuurder kan je daarnaast een controlebezoek laten uitvoeren om de staat van je pand op te volgen. Zo ontdek je problemen vroeg, in plaats van pas bij vertrek.

Vrouw neemt met haar smartphone een foto in een woonkamer

Veelgestelde vragen

Ja. In Vlaanderen is een intredende plaatsbeschrijving verplicht bij elke woninghuurovereenkomst. Ze wordt opgesteld terwijl de woning leeg staat of tijdens de eerste maand van de huur.

De verhuurder. Zonder intredende plaatsbeschrijving wordt vermoed dat de huurder de woning ontving in de staat waarin ze zich op het einde bevindt. De verhuurder moet het tegendeel bewijzen.

Niet op eigen houtje. De waarborg wordt enkel vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van beide partijen of een beslissing van de rechter. Zonder bewijs van schade staat de verhuurder zwak bij de vrederechter.

De wet voorziet de intredende plaatsbeschrijving bij de start of tijdens de eerste maand. Later kunnen huurder en verhuurder wel samen een plaatsbeschrijving laten opstellen die de staat van dat moment vastlegt.

Ze is verplicht zodra huurder of verhuurder erom vraagt. Ze gebeurt uiterlijk bij de teruggave van de sleutels.

Twijfel je over je bewijs bij einde huur?

Ontbreekt de intredende plaatsbeschrijving en zie je een discussie aankomen? Huis-Raad legt de staat van de woning onafhankelijk vast met een uittredende plaatsbeschrijving en geeft juridisch advies als huurder en verhuurder er samen niet uitkomen.

Vraag vandaag nog een vrijblijvende offerte aan. Neem contact op of bel ons op +32 9 396 62 55. Je krijgt binnen 48 uur antwoord.