Hoe verloopt een asbestattest in de praktijk?

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van elk gebouw in Vlaanderen dat vóór 2001 werd gebouwd. Tegen 1 januari 2032 moet bovendien élke eigenaar van zo'n gebouw over een geldig attest beschikken, ook zonder verkoopplannen.

Toch blijft voor veel eigenaars onduidelijk wat zo'n inspectie nu eigenlijk inhoudt. Hoe lang duurt het? Wie komt er over de vloer? En wat gebeurt er met de muren en vloeren tijdens het onderzoek?

In deze blog nemen we je stap voor stap mee door het volledige traject, van de eerste afspraak tot het ontvangen van het officiële attest via de Woningpas.

Wat is een asbestattest?

Een asbestattest is een officieel document van OVAM dat aangeeft of er asbest aanwezig is in een gebouw, in welke staat die materialen zich bevinden en hoe je er veilig mee kan omgaan.

Het attest wordt opgesteld op basis van een asbestinventarisatie door een gecertificeerd asbestdeskundige. Die brengt alle zichtbare en bereikbare asbestverdachte materialen in kaart en beoordeelt het risico bij normaal gebruik van het gebouw.

Het attest geeft je dus 3 zaken in één document:

welke materialen of gebouwonderdelen asbest (kunnen) bevatten
in welke staat die materialen zich bevinden
advies over hoe je het asbest beheert of laat verwijderen

Bij de verkoop van een woning of gebouw dat gebouwd is vóór 2001 is een asbestattest verplicht. Het moet beschikbaar zijn op het moment van de overdrachtsovereenkomst, in de meeste gevallen het compromis.

Asbestdeskundige noteert bevindingen tijdens een plaatsbezoek voor het asbestattest.

Stap 1: een gecertificeerd asbestdeskundige aanstellen

Een asbestattest mag enkel worden opgemaakt door een gecertificeerde Asbestdeskundige Inventarisatie (ADI). Je vindt erkende deskundigen via de officiële lijst op de OVAM-website of via gespecialiseerde platforms. Verkoop je via een vastgoedmakelaar, dan kan je hem of haar mandateren om dit voor jou te regelen. Ook je notaris kan je hierin bijstaan.

Praktische tip: vraag altijd minstens 3 offertes aan. Een recente steekproef bracht voor exact hetzelfde pand offertes aan het licht van €520 tot €969. De prijsverschillen zijn dus aanzienlijk. Let daarbij niet alleen op de prijs zelf, maar ook op wat er precies inbegrepen is: zijn alle stalen en labo-analyses voorzien, of komen die er nog bovenop?

Stap 2: de afspraak voorbereiden

Eens je een deskundige hebt gekozen, plan je een plaatsbezoek in. Dat doe je rechtstreeks bij de gekozen ADI: meestal via hun website, telefonisch of per mail. Wachttijden van enkele weken zijn niet ongewoon, dus wie wil verkopen plant dit best meteen bij de start van het verkoopmandaat in.

Voor de afspraak vraagt de deskundige meestal:

bouwplannen of bouwjaar van de woning
eventuele verbouwingsdocumenten of facturen van eerdere renovaties
foto's bij twijfel
toegang tot alle ruimtes, inclusief kelder, zolder, garage en eventuele bijgebouwen

Verouderd dak met beschadigde golfplaten dat onderzocht wordt tijdens een asbestinspectie.

Stap 3: de inspectie zelf

Dit is meestal het moment waarop eigenaars zenuwachtig worden. Gaat hij gaten in mijn muren boren? Worden mijn vloeren beschadigd? De realiteit valt doorgaans mee.

Niet-destructief onderzoek

Een standaard asbestattest is niet-destructief. Dat betekent: tijdens de inspectie worden geen wanden of vloeren opengebroken om verborgen asbest op te sporen. De deskundige beperkt zich tot wat zichtbaar en redelijk toegankelijk is bij normaal gebruik van de woning.

Wat doet de deskundige wel?

Tijdens het plaatsbezoek loopt de ADI systematisch alle ruimtes door en kijkt naar verdachte materialen zoals:

dakbedekking (eternit, golfplaten, leien)
schoorstenen en regenpijpen
vloertegels en vloerlijm
onderdakplaten en gevelbekleding
leidingisolatie rond verwarmings- en sanitaire buizen
ramen en deuren met asbesthoudende plamuur of kit
pleisterwerk in oudere woningen
bloembakken, tuinpaneeltjes en andere buitentoepassingen

Stalen nemen

Voor materialen die visueel niet met zekerheid als asbestvrij of asbesthoudend kunnen worden geïdentificeerd, neemt de deskundige een staal. Dit gebeurt via beperkte, lokale beschadigingen, een klein stukje van het materiaal wordt afgenomen en verpakt voor labonderzoek.

Reken op een inspectie van 2 tot 4 uur voor een gemiddelde woning, afhankelijk van de grootte en het aantal materialen dat onderzocht moet worden.

Stap 4: laboanalyse

De genomen stalen gaan naar een erkend labo. Daar wordt onder de microscoop bepaald of er werkelijk asbestvezels in het materiaal zitten, en zo ja: welk type. De doorlooptijd van de labo-analyse bedraagt doorgaans enkele werkdagen.

Stap 5: opmaak en registratie van het attest

Op basis van zijn vaststellingen en de laboresultaten stelt de deskundige het attest op. Hij registreert dit digitaal bij OVAM, waarna je een uniek attestnummer krijgt. Het attest is automatisch raadpleegbaar via de Woningpas en kan door jouw notaris ingekeken worden bij de verkoop.

Reken in totaal op 3 tot 7 werkdagen tussen het plaatsbezoek en het ontvangen van het definitieve attest.

Stap 6: het attest lezen en begrijpen

Een asbestattest bevat altijd dezelfde kerngegevens:

een inventaris van alle aangetroffen of vermoede asbesthoudende materialen
de locatie van elk materiaal in het gebouw
de toestand ervan (goed, beschadigd, sterk gedegradeerd)
het risiconiveau en de aanbevolen beheermaatregelen
een eindconclusie: "asbestveilig" of "niet-asbestveilig"

Belangrijk om te begrijpen: "asbestveilig" betekent niet noodzakelijk dat er géén asbest aanwezig is. Het betekent dat het aanwezige asbest in zo'n staat is dat het bij normaal gebruik geen risico vormt. Hechtgebonden asbest in goede staat (zoals een intact eternieten dak) kan perfect onder die conclusie vallen.

De geldigheidstermijn

De standaard geldigheid bedraagt 10 jaar, maar er zijn 3 belangrijke uitzonderingen:

Onbeperkt geldig als de eindconclusie "0 asbestmaterialen" luidt (voor attesten afgeleverd vanaf 8 april 2024)
Verkort tot 5 jaar wanneer er minstens 1 hoogrisicomateriaal aanwezig is
Vroegtijdig vervallen bij ingrijpende renovatie, calamiteit (storm, brand, lekkage) of na een nieuwe inspectie waarbij extra asbest werd ontdekt

Speciale situatie: appartementsgebouwen appartementsgebouwen

Verkoop je een appartement, dan zijn er 2 attesten in het spel: één voor je privatieve deel en één voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Sinds 31 december 2026 is dat tweede attest verplicht bij verkoop van een appartement.

Bovendien moet élke Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) uiterlijk op 31 december 2026 beschikken over een attest voor de gemene delen. De syndicus is hier verantwoordelijk voor de organisatie. Voor kleine VME's met minder dan 15 wooneenheden kan uitstel van maximaal 2 jaar worden toegestaan.

Wat als er asbest wordt vastgesteld?

Een "niet-asbestveilige" conclusie is geen ramp en blokkeert je verkoop niet. Het attest geeft per materiaal advies over hoe je het veilig kan beheren of verwijderen. Voor de daadwerkelijke verwijdering schakel je een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf in.

Voor beperkte hoeveelheden hechtgebonden asbest (max. 35 m²) mag je onder strikte voorwaarden zelf verwijderen, maar voor losgebonden asbest, spuitasbest of asbestlijm is een erkend bedrijf altijd verplicht.

Vergeet ook niet de Vlaamse premies voor asbestverwijdering te checken, vooral wanneer je het combineert met dakisolatie of zonnepanelen, die kunnen de kost aanzienlijk drukken.

Oud dak met vermoedelijk asbesthoudende golfplaten zoals vaak gecontroleerd bij een asbestattest.

Veelgestelde Veelgestelde vragen

Wordt er iets opengebroken tijdens een asbestinspectie?

In de meeste gevallen niet. De standaardprocedure is niet-destructief, wat betekent dat muren, vloeren of constructies intact blijven. Toch kan het gebeuren dat de deskundige een klein staal neemt. Dat gaat bijvoorbeeld om een stukje van verdacht materiaal. Die beperkte handeling is nodig om zekerheid te krijgen, maar blijft altijd zo minimaal mogelijk.